普通住宅、前期物业……长春“物业新政”你没懂的这儿都说清楚了

新闻背景：

8月9日，沈阳市发展和改革委员会、沈阳市廉租房保障和住宅管理处、沈阳市市场监督管理管理处核发《关于沈阳市写字楼后期物业管理服务项目收费项目国际标准实行政府基本价格的通告》，（下列简称《通告》）自2022年10月9日起执行。

后期物业管理与他们现在住宅小区物业管理是两个事吗？

那个国际标准与日常生活了解的物业管理收费项目有什么相同？

对普通物业公司来说，那个收费项目国际标准会造成什么样影响？

……

物业管理收费项目，关乎每两个物业公司。新规一时间，迅速吸引了物业公司们的尼奇基。细细剖析网民们的关注，两个又两个貌似相同的疑点中，疑惑却略有相同。

及时布季谢答疑，是避免误解的重要途径。

写字楼界定有国际标准。

写字楼，简而言之，大多数TNUMBERAP居住的写字楼，即区别于大宅等中高档写字楼物业管理。更简而言之，要同时满足：建筑物工业用地在1.0以上，Lembeye建筑物面积在144万平方米下列，总价不超过等同市中心区平均楼价的1.2倍。但若如有一条不符合就不属于写字楼。

说到这，有网民要问了，为什么物业管理服务项目收费项目还要界定写字楼型态呢？

以市中心区为例，建筑物工业用地低，换句话说，但若亦然大的工业园区总建筑物面积少，单方面物业管理服务项目生产成本就会高；再比如中高档精装修写字楼住宅小区，大量的石料、彩绘、假山等，导致日常生活修理保洁生产成本和能源消耗生产成本极高，这些都是建筑物型态本身决定的，但若亦然的物业管理服务项目国际标准会造成很大差别的物业管理服务项目生产成本。

后期物业管理是事实胜于雄辩！

概念是思辩的终点。

后期物业管理是啥？看到《通告》中出现的那个并不熟识的用词，李女士的脑子里Longpr了两个小小的小标题，他们买房时也据我所知那个啊，这到底是啥？

后期物业管理，是指物业公司、物业公司大会选任物业管理服务项目民营企业前，由开发建设单位选任物业管理服务项目数人写字楼项目提供的物业管理服务项目。

换句话说，物业公司在购买商品房，签订的买房合同过程中，会涉及物业管理服务项目民营企业和收费项目国际标准的相关协议。

一位在哈尔滨从事多年物业管理民营企业管理工作的业内人士表示，在此次新规发布前，老百姓并没有关注物业管理收费项目的国际标准规范，也没探究过自己所在的住宅小区物业管理执行的是什么国际标准。

政府基本价格≠政府定价或政府限价

在很多和李女士一样的物业公司印象里，住宅小区的物业管理费就是买房时告诉多少就交了多少，那个政府基本价格有什么用？和百姓有怎样的关系？

物业管理服务项目质量与物业公司生活品质息息相关。目前，无论是物业公司还是物业管理服务项目民营企业，都有着不少难言之隐。服务项目方服务项目履约不到位甚至是没有合约可依；被服务项目方不能按时履约付费问题……一系列问题频现。

政府基本价格的出台，不仅弥补了后期物业管理服务项目阶段物业公司无法参与定价可能导致价格虚高的问题，同时，明确了服务项目国际标准和对应基本价格，物业公司可以明明白白消费，帮助物业公司更好行使履约监督管理权。

回看新规中的五个等级基准价：

一级：2.36元/万平方米•月

二级：1.89元/万平方米•月

三级：1.69元/万平方米•月

四级：1.34元/万平方米•月

五级：1.14元/万平方米•月

具体收费项目国际标准可在各等级基准价基础上浮动，其中一级、二级上浮最高不超过20%，三级、四级、五级上浮最高不超过10%，各等级下浮不限。

无电梯写字楼，物业管理服务项目收费项目国际标准应扣除电梯运行维护费0.20-0.30元/万平方米•月。

不难发现，政府基本价格不简单等同于政府定价或政府限价，尤其是服务项目类商品，每两个基本价格都要有相对应的服务项目国际标准，没有国际标准实际上无法测量价格，也就得不出合理的基本价格，如果不按服务项目国际标准而硬性出台政府基本价格，就违背了质价相符的市场原则和公平对等的法律精神。

新规新在哪？

刚刚入住商品房的魏先生看到五个等级国际标准，也有着不少困惑，他们家物业管理费是含电梯费3.1元/万平方米•月，这与文件中规定的基本价格不符。

新规对现有物业管理服务项目住宅小区物业公司有怎样的影响？与他们日常生活了解的物业管理费收取有什么相同？

先看结论：平稳对接、逐渐规范。新规不会对沈阳市当前物业管理服务项目市场带来较大影响。

再来看理由：

1.新人新办法。 新规对文件实施前的合法有效的后期物业管理服务项目收费项目价格是认可的、不予重新调整，遵循的是法不咎既往的原则。

2.限定对象。政府基本价格只针对后期物业管理服务项目阶段，也就是开发商选任物业管理服务项目人阶段，对于全体物业公司通过物业公司大会选任的物业管理服务项目人，是不受此基本价格约束的，完全由市场决定，双方在合同中约定即可。

3.明确范围。只针对写字楼，并不是所有写字楼类型，对大宅等中高档写字楼仍按市场调节价执行，避免全部管死，限制了行业的发展，最终受损的还是物业公司。

4.价格覆盖。新规基本价格上浮后最高2.83元/万平方米•月的收费项目国际标准，基本能够涵盖住沈阳市绝大多数写字楼后期物业管理服务项目收费项目，对未来一段时间内基本能够覆盖住物业管理民营企业的服务项目生产成本。

说明：以上除采访内容外，观点均来自中国吉林网对话国家注册物业管理管理师，吉林省物业管理管理及相关政策法规专家，沈阳市物业管理服务项目行业协会会长，万物云吉黑代表处总经理郎雨春。

中国吉林网 吉刻APP记者 彭绅