减租至多25亿元对华润置地经营性业务冲击多大？

看法网2022年新冠禽流感反复，对民营企业正常生产经营方式导致的迟滞负面影响无疑是巨大的，在有关经济政策的鼓励及引导下，不少租用方选择对旗下所持物业管理进行免收租金等措施。

最新公布免收租金的是华润置地，该子公司日前正式发布公告称，为维持长期友好的合作关系，在艰难时刻与租客精诚合作希冀，集团公司已采行一项租金免收方案以帮助符合条件的租客减轻其经营方式困难及负担。

依照方案，租客租赁的物业管理租金将在2022年内获不超过6个月前夕的免收，取决于物业管理所在地点、当地经济政策、租客所属金融行业及租客的情况。物业管理则包括百货子公司、住宅、体育馆以及其他民用物业管理。

同时依照初步估计，华润置地提供的租金免收总额介于人民币22-25亿（含营业税），占子公司截止2021年12月31日止年度的经营方式总收入约1%。

华润置地公布的月度营运数据则表明，截止6年底，该子公司累计投资物业管理实现租金总收入约80.9亿，同比降低5.9%。6月前夕，子公司已落实部分租金免收安排，投资物业管理已确认免收租金约17.5亿。

这也是今年以来正式发布减租金额最小的案例之一。

看法新媒体不完全统计，近一年来采行免收租金的包括浦东、大悦城、保利地产、农产品等上市子公司，以及海珠不动产基金、国投瑞银大鹏湾产园REIT等不动产信托基金，土地改革幅度从2000多万至2亿不等。

经济政策层面，全省数处均在颁布引导文件，比如建荣曾提及《广州市国资关于做好2022 年省属国企住宅免收租金工作的通告》有关明确要求；保利地产5年底表示，按照中共北京市委政府布署和市国资布署明确要求，首创集团公司全力推进租金免收工作。

国务院国资上半年同样颁布有关通告，明确要求对租用国企住宅的第三产业小民营企业民营企业和子代民营企业法人，普遍免收3个月租金，对列为禽流感中高风险地区所在市级区划内，再补充免收3个月租金。

住建部日前正式发布的消息也表明，截止7月20日，全省共免收第三产业小民营企业民营企业和子代民营企业法人国有住宅租金537.72亿，免收国有住宅租金6.95亿。

从国国企到民营企业，在重大禽流感面前积极主动分担纾困排忧解难的职责，对经济稳定及社会发展都做出了重要贡献。在这背后，实际上这批民营企业也都在积极主动分担免收租金带来的负面负面影响。

对于租用方而言，禽流感对其所持型物业管理导致的负面影响一般有两方面：酒店、商场、住宅等物业管理的客运量、工业产值、投资回报率及投资回报率等出现上升，归属于被动负面影响；履行社会职责，开展大范围的免收租金行动，则归属于积极主动负面影响。这最终单厢导致租金总收入及毛利率有所上升。

以华润置地为例，2020年禽流感爆发后，该子公司曾在金融行业内率先免收租客租金共计9.4亿，造福全省租客1.3万家。从土地改革情况来看，占比最小的是百货子公司，其次是住宅。

2020年全年，华润置地录得经营方式性不动产的租金总收入（营业额）为128亿，同比增长6.67%，增速创下近四年最低水平。相比之下，2018年、2019年及2021年，这部分租金总收入增速曾分别达24.50%、26.05%、35.94%。

数据来源：民营企业公告，看法指数整理

分业务观察，2020年华润置地的百货子公司、住宅业务分别实现租金总收入100.9亿、16亿；而按该子公司说法，剔除免租负面影响后两项业务实际租金总收入或分别达到108.66亿、16.17亿。两种算法之间存在接近8亿的差距，正是土地改革给民营企业带来的直观负面影响。

数据来源：民营企业公告，看法指数整理

手握所持物业管理的房企，由于租金总收入的经营方式性质，在会计层面主要于租期内按直线法列账并计入综合收益表的收益。因此从租约年期观察，华润置地2022年若方案免收租金22-25亿（含营业税），这部分免收额度的负面影响也将主要体现在去年收益报表内。

华润置地预计，免收总额约占2021年经营方式总收入约1%，去年该子公司实现总总收入约为2121.08亿。

而从盈利角度观察，2018-2021年，华润置地经营方式性不动产业务的毛利率分别约达65.9%、66.4%、66.4%、68.2%；仅按毛利率66%估算，该子公司分担的毛利润损失也在14.5-16.5亿左右。

需要注意的是，华润置地的营收结构仍以开发销售业务为主，2021年该业务营收1838.61亿，毛利435.89亿，占总营收近87%、总毛利近76%。相比之下经营方式性不动产业务的营收、毛利占比分别为8.22%、20.79%。

截止去年底，百货子公司、住宅、酒店（已开业）三项业务的评估后资产账面总值2116.3亿，占华润置地资产总值约22.3%。考虑到经营方式性不动产业务的占比，土地改革短期内会对民营企业导致一定损失，但并不会形成较大的压力。

另有分析指，免收租金从长期看来也可以避免空置率上升、额外招商的问题。保持租客结构稳定对于零售业务增长快速的民营企业尤其重要，比如华润置地2021年旗下百货子公司工业产值按年增长至1072亿，优于市场平均水平，近四年间工业产值复合增长率约31%。

正如龙湖曾经提及，确保集团公司在任何波动周期里都享有租金筑成的压舱石，正是龙湖商业自成立以来的孜孜以求。实际上，相比于短期得失，长远发展才是手握所持型物业管理的房企们所看重的。

解局 | 从局外到局内，观察和解读金融行业、民营企业与市场的真实一面。