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唐潇在北京撤除后收到了屋主要求所加的通知。她和好友留宿在北京浦东的两套小平房，月房租近五多万元。先是TNUMBERA5120％，后来说每星期涨800块，再谈到每星期涨400块。唐潇说，跌幅很随意，屋主只说要消费市场价。
温欣则直接选择了商业地产饭店。她租在字用章缅齐不远处，周遭的一客厅降到了月房租五多万元以上，她转而购下了每星期五多万元阿穆县的商业地产饭店组合式起客厅，设施更便利。
受禽流感等不利因素负面影响，北京、北京等第一线卫星城廉租房消费市场在5月持续走低。到6月，禽流感回稳、大学毕业季来临，北京一些地区廉租房消费市场需求上升，交易量及房租都有所反弹。根据58安家客房产研究所的数据，2022年6月，全国65城新增挂牌商品房平均房租为30.31元/m2/月，同比下跌0.27％，基本与上月持平，仅北京同比下跌0.8％。
在第一线卫星城中，北京廉租房消费市场整体表现强势，也引起了对房购下跌原因的讨论。房租消费市场变化比想象的复杂。空·白研究所创始人、贝壳研究所名誉顾问杨现领说《中国时代周刊》，它不仅受供需关系负面影响，也有季节性变化，还受消费人群的支付能力、收入预期等条件负面影响。
在禽流感与商业模式多重不利因素负面影响下，个别商业地产公寓楼出现现金流断裂，商业地产公寓楼经营难题再次受到高度关注。由于禽流感反复，导致廉租房出租廉租房开工建设推迟，商业地产消费市场供应节奏也打乱。
好商品房跌幅明显
唐潇住的起客厅不到那间，家电阿尔布津。禽流感前夕冰箱故障，煤气点不着，厕所灯也坏了。卫星城撤除加上大学毕业季，廉租房消费市场需求旺盛，唐潇看好的几个房子都很快承租了。她和好友根本无法接受了屋主每星期所加400元的要求。住宅小区据说被划成了学区，房价涨了，屋主说每月都要涨房租。唐潇说。
多名留宿在北京的消费者反映6月房购下跌。住在宝山区的曹国玲撤除N45EI243SF想买房者，但发现周遭的商品房两极化下跌，我们高度关注字用章的一个住宅小区，到地铁步行一公里，小平房前年月房租6200元，去年7500元，去年降到8500元了。曹国玲说，中介机构跟我说，要是实在想租，可以9月份再看。在宝山区，曹国玲封控前夕看的商品房房租每星期6000元阿穆县，撤除后跳降到了7900元，还一下就抢掉了。
1月25日，浙江杭州市的一处廉租房出租廉租房住宅小区。图/中新
一名在北京从事廉租房业务三年的个人中介机构说《中国时代周刊》，她负责淡江大学、trained不远处商品房，撤除后廉租房消费市场需求井喷，她和丈夫每天都有好几个新签约。
屋主朱雅青则觉得，去年北京房租和去年最高点没法比。她去年在徐汇中心地区以500多万元总价、10多万元税费购入了两套40平方米楹，去年10月以8500元/月承租，但在去年5月被房客退房了。这是1987年建的老屋。朱雅青很无奈，房客洗澡不开门，卫生间瓷砖、橱柜都霉变了，退房后根本无法整修，现在还没买下来。她现在每星期还贷17000元，即使能以8500元/月承租，按每月房租总额/每平方米售价计算，房租回报率也只有0.8。
北京中原地产消费市场分析师Ridgway对《中国时代周刊》分析，北京刚撤除时，成交量及房租都有较为明显的下跌。58安家客房产研究所《全国出租消费市场6月月报》显示，第一线卫星城挂牌房租整体走弱，仅北京同比下跌。在挂牌供应上，北京同比下跌147％，出租消费市场需求热度同比下跌95％。
由于廉租房消费市场庞大，机构中介机构、个人中介机构、二屋主等各自占有消费市场份额，统计数据口径也有所差异。从官方数据来看，北京市统计局显示，北京出租房房租6月同比下跌0.1％，同比下降0.2％。北京市统计局目前只公布了5月居民价格消费指数，居住指数同比下跌1.2，同比下降0.1。
魔方生活服务集团首席战略官胡鼎说《中国时代周刊》，根据魔方公寓楼对房租消费市场整体的监测，6月北京民宅合租价格经历了先抑后扬的阶段，合租起客厅平均价格从6月1日到6月8日降到了最低2200元/月，又从6月15日开始一路下跌，6月29日降到了2535元/月。北京民宅合租价格也在6月下半旬回暖，7月初降到了3200元/月。
作为集中式商业地产公寓楼，胡鼎说，魔方公寓楼承租率通常维持在90％~95％，受禽流感负面影响，签约情况只出不进，承租率在4月、5月有所下降。6月北京撤除后，在预料到廉租房消费市场热度上升将会推高房租的趋势下，魔方公寓楼决定不涨房租，并给予应届大学毕业生房租优惠，承租率很快回暖至禽流感前水平。
卫星城内部地区分化也较为显著。Ridgway分析，在大学不远处、交通枢纽不远处的商品房成交量高，月房租在15000元以上的商品房跌幅明显，地段好、物业管理好、楼龄新的商品房跌幅能达到5％~7％。
根据58安家客房产研究所数据，禽流感后，以白领为主力客群的3001~6000元/月/套价格段消费市场需求占比上升4.8％，而以蓝领为主力客群的1501~3000元/月/套价格段消费市场需求占比下降5.3％。58安家客房产研究所分析称，这是由于服务业受禽流感负面影响相对更严重。
房租中间段的商品房受禽流感负面影响小，两端负面影响大。胡鼎曾对2020年禽流感后廉租房消费市场变化进行分析，他发现月房租在1000以下的商品房交易量显著下降、房租降低，比如广州增城，通常是外来务工人员留宿于此，骑电动车上班，收入受负面影响离开这个卫星城后，由于交通不便，其他人也不会选择搬过来，这个地区消费市场价格就在下调。
禽流感后的涨价补偿心理
由于缺乏整体消费市场的统计口径，房租消费市场的变化很难用某一组数字衡量。不过，通过综合多方机构数据、对比各地区商品房抽样、结合个体经历，仍然能略窥一二。
从整体消费市场看，58安家客房产研究所称，二季度由于第一线卫星城受到禽流感负面影响，人口跨域流动受限，出租消费市场步入淡季，6月廉租房消费市场整体表现平稳。
杨现领也并不认为目前房购下跌压力较大。部分地区房购下跌，一来是季节性的，其次它很快就会回落，而且回落的幅度有可能比往年更严峻。杨现领说，目前并不具备房购下跌的条件，房租受就业消费市场、个人收入预期负面影响大。
景晖智库首席经济学家胡景晖对《中国时代周刊》说，禽流感后，一些租户存在改善廉租房的消费市场需求，暴露出来的社区服务问题、合租问题等会通过买房者解决，廉租房热度提升从而导致部分地区房购下跌。
杨现领认为，廉租房消费市场消费者结构分化显著，部分消费者能实现改善廉租房的消费市场需求，但在失业率抬升的背景下，年轻人的支付能力下降，房租消费也会随之降级。
出租高峰期主要是农历新年后和六七月的大学毕业季两段时间。Ridgway也认为北京房购下跌有季节性不利因素，加上4月、5月封控产生的廉租房消费市场需求积累，撤除后消费市场需求端回升明显。
从廉租房的供需关系来看，第一线卫星城缺房情况长期存在。去年高校大学毕业生首次突破千万规模，其中北京市高校大学毕业生共22.7万人，较去年增加2万人，增量为5年来最多。北京市也在通过放宽落户限制等方式抢人，作为特大卫星城，对年轻人的吸引力仍然存在。
Ridgway从房租回报率的角度分析称：房购下跌与房价有关。北京房价在前几年跌幅较大，新购房的屋主为了维持房租回报率，会选择提高房租。
6月16日，北京市一家房产中介机构公司橱窗内的房屋租售信息。图/IC
二手房房价增长会在17个月后递延到二手房租金的下跌。胡鼎通过分析中国从2005年至今的房价、房租数据得出上述结论，二手房交易完之后，一般买卖不破租约，会在之后换租期时所加，北京刚好在去年上半年是房价下跌的高点。
另一个关于北京房购下跌的推测是中介机构、二屋主垄断商品房推高房租。目前，各地廉租房消费市场缺乏权威口径的市占率分析，由于出租消费市场不如房屋买卖管控严格，不会强制到交易中心备案，也难以印证是否存在机构中介机构、二屋主垄断的情况。
7月18日，《中国时代周刊》记者搜索链家北京官网发现，有24407套待廉租商品房，我爱我家北京则有14806套待廉租商品房，廉租房消费市场两大龙头中介机构机构全部商品房不足4万套，不过，胡景晖认为，这些数据并不等于其掌握的所有商品房，难以说明各个机构渗透率。
从动机上来讲，由于禽流感负面影响签约，中介机构、二屋主可能有涨价补偿的心理。胡景晖说，但是否能实现涨价，取决于消费者买不买单。杨现领也认为，中介机构、二屋主不像开发商能负面影响供给，要单方面提高房租很难。
房购下跌也被认为与整治群廉租房有关。根据北京城管微信公众号，6月撤除后，字用章、普陀等地开展整治群租执法行动。北京城管公众号称，人员聚集度较高的群廉租房容易成为住宅小区的防疫漏洞，由群租引发的禽流感传播风险和消防安全隐患不容忽视，6月17日，北京字用章天山路街道综合执法队共查处群租点位8处，清除人员60余人，拆除高低床位31张。
整治群廉租房后，消费者会转向更偏远的地段廉租房，从而推高该地区房租。杨现领认为，群租是消费者的理性选择，在收入限制下，根本无法承担群租的价格。整治群租后，会让这部分廉租房者住得更偏远、更隐蔽。
商业地产消费市场供应节奏打乱
决定房租变化的根本仍然是供需问题。58安家客房产研究所分院院长张波说《中国时代周刊》，总体来看第一线卫星城的出租消费市场依然呈现供小于求的态势，不同地区之间的差异较大，尤其是CBD周边以及外围轨道站点不远处的消费市场需求明显大于供给，部分郊远地区则会呈现相反情况。
胡景晖也认为，供应不足的情况仍然存在，由于商业地产公寓楼利润微薄，扩张缓慢，市面上商业地产公寓楼产品相对较少。
2017年开始，商业地产公寓楼爆雷事件频发，2020年蛋壳公寓楼爆雷负面影响广泛。资本进入商业地产消费市场后，为快速扩张，一些运营方采用了长收短付房租贷等金融杠杆，酿下危机。此后，商业地产公寓楼房租贷纳入监管，融资途径受到限制。
商业地产公寓楼一直面临盈利难题。6月，优家青年创业社区爆出撤租事件，其北京苏州桥社区因欠缴房租、物业费、滞纳金等相关费用，导致原有出租合同终止。禽流感负面影响下，原本利润微薄的商业地产公寓楼资金链更为紧张。有业内人士分析，加上过去几年资本进入廉租房消费市场，用高拿房成本抢房，积累的库存可能到去年才消化完，房租又有天花板，没有金融工具就会出问题。
商业地产公寓楼最难的是规模化，一旦规模化，利润反而更低了。胡鼎说，中后台搭建需要更加精细化，如果盲目搭了大的公司中后台，前台的收入将无法覆盖后台的成本。 胡鼎认为，一些商业地产公寓楼在本地发展很好，但进入多个卫星城容易水土不服，多个卫星城的管理成本将是几何倍数的上升。
新派公寓楼创始人、CEO王戈宏表示，商业地产公寓楼过往的包租模式在竞争激烈的环境下面临拿房成本高、融资难等困境，靠自身的造血功能无法创造持续良好的盈利，而且抵御重大风险的能力有限，若没有优惠的贷款金融的支持，规模化经营较为困难。
张波分析，商业地产公寓楼消费市场发展这两年相对缓慢，尤其是各地政府加强对出租机构的资金监管后，商业地产公寓楼的无序扩张现象已经得到有效控制，资本消费市场对于商业地产公寓楼也更为谨慎，商业地产公寓楼的融资门槛同步提升明显。另一方面，各地不断出台出租相关法规，尤其是限制N+1对商业地产公寓楼的负面影响较为明显，部分法规较严卫星城的商业地产公寓楼消费市场面临萎缩状态。
一直以来，商业地产公寓楼被部分银行归类于房地产行业，融资渠道有限。去年2月，央行、银保监会发布通知，要求银行业金融机构加大对廉租房出租廉租房的支持力度，向持有廉租房出租廉租房项目认定书的廉租房出租廉租房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。消费市场化商业地产公寓楼仍然需要大型金融机构的资金支持，其他筹资渠道如私募基金等成本相对高昂，如果有银行等金融机构的资金投入，将会促进行业良性发展。胡鼎说。
此外，胡景晖注意到，由于禽流感反复，导致廉租房出租廉租房开工建设推迟，一些消费市场化的商业地产房装修、挂牌承租也有所延迟。
廉租房出租廉租房推进节奏相对较慢，尤其是2022年不少卫星城的土地供给中，廉租房出租配建的情况有所减少。张波称，预计在商品房交易消费市场恢复稳定后，会加快出租商品房的建设节奏。
2021年7月，国务院办公厅发布《关于加强廉租房出租廉租房的意见》，将加快廉租房出租廉租房。以北京为例，在十四五前夕，将建设筹集廉租房出租廉租房40万套，占廉租房计划供应总量的40％。这意味着由国企主导的廉租房出租廉租房将对商业地产公寓楼消费市场格局产生重大负面影响。
王戈宏对《中国时代周刊》分析，廉租房出租廉租房会对商业地产公寓楼消费市场形成差异化供应，能丰富出租廉租房的品类。在很多卫星城的市中心、交通枢纽地段，国有保廉租房相较于消费市场化的公寓楼运营方在拿地上更有优势。
不过，在目前各地颁布的政策中，多地对廉租房出租廉租房租金价格进行限价。例如，6月22日，昆明要求房租不超市价 85％。胡景晖认为，廉租房出租廉租房获得了政策上的支持，但房租管制会负面影响消费市场主体参与的积极性。
此前高和资本联合创始人周以升、国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任蔡真撰文称，硬性房租管制弊大于利，需要审慎采用。房租管制将减少供应，并在中长期推高房租价格，最终导致政府被迫用新增国土用地来补缺，加大财政压力。此外，房租管制将迫使消费市场供应大量低质量产品，形成逆向淘汰。
也有业内人士认为，一些卫星城的廉租房出租廉租房选址偏远，交通不便，负面影响商品房质量。另一方面，廉租房等存量资产被纳入廉租房出租廉租房，使得新增供应量有限。
廉租房出租廉租房可以由消费市场主体参与投资，消费市场化商业地产公寓楼也可以申请纳入廉租房出租廉租房管理。以北京为例，北京市政府会邀请消费市场上的8~10个评估公司，综合考虑商品房品相、家具配套等情况对廉租房出租廉租房进行评估定价，如果定价连前期的装修和改造成本都收不回的话，政府部门也会再给一些支持。胡鼎表示，只要管理科学，相信非常多的资本愿意进入这个消费市场。
（应受访者要求，唐潇、温欣、朱雅青、曹国玲为化名）
发于2022.7.25总第1053期《中国时代周刊》杂志
杂志标题：禽流感下的房租反弹虚实
记者：蒋芷毓
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